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 ▶ 不動産の売却について


不動産の売却[業者買取]を検討される方へ

仲介で個人に売却する場合と、業者(不動産会社)が買取りを行う場合では、何が違うのでしょうか?
ここでは、その違いについて説明していきます。

  仲介での売却 買取りでの売却
 購入者 個人、不動産会社、建設会社、一般法人など 不動産会社
 売却金額 相場 相場よりも低くなることが多い
 売却期間 金額によっては長期化することがある 短期間での売却が可能
 広告宣伝 必要(インターネット、紙媒体等) 不要
 先行投資 販売時、見栄えを良くする為にお願いすることがあります 不要
 購入者の融資 審査が通らず、白紙解約となる場合があります 融資の特約も不要の為、心配ありません
 仲介手数料 必要 必要(弊社が直接買取りを行う場合は不要)

この比較表ですと、どちらが売主様にとってメリットがあるように感じますでしょうか?
売却金額を除けば、「仲介」よりも「買取り」での売却の方がスムーズな売却が可能なことがお分かりになると思います。
しかし、売却金額が最も重要な内容だと思います。
そこで、「個人」が購入するのと「業者」が購入するのとではいったいどれくらい金額に差が生じるのでしょうか?


「個人」は自己使用の為の購入 「不動産会社」は事業用の為の購入

まず、大きく違うのは個人の方の場合は、収益物件を購入するなどは別として、原則として「自己使用」が購入目的であることです。

そして不動産業者が購入する目的は、「事業用」であるということです。「事業用」であるということは、その後の再販売を前提にしています。
その為、購入時の取得経費、商品化を行う費用(古家の解体費用、リフォーム費用、造成費用、建物の建築費用等)、売却時の経費、そして事業用の為、当然利益も考慮しなければなりません。

不動産会社は、お譲り頂いた不動産の商品化を行い、付加価値を作り出し、少しでも高く販売をする努力をするのですが、不動産には『相場』というものが存在します。
この『相場』からあまりにもかけ離れた販売価格であればその事業は失敗に終わることになりますので、購入する金額は、最終的な購入先を考慮した「買取金額」というものになります。
結局、不動産業者が購入した「事業用不動産」は、最終的に個人の方が購入する「自己使用」を目的としています。

これだけを聞くと、随分安くなるのではないか?と思われるかもしれませんが、不動産会社は、その道のプロです。
商品化に要する費用を抑えたり、掛けた費用以上の付加価値を創造したりと最大限の工夫をしますので、『相場』に近いところで成約するケースも少なくありません。

また、実際に賃貸中の収益マンションやアパートなどは、家賃収入を目的に購入するケースもありますので、再販売を目的とした「買取金額」とは考え方が少し異なります。


ではどちらの売却方法を選べばベストなのでしょう?

結局のところ、どちらを選ぶのが売主様にとって最善の方法なのでしょうか?
経験からして、売主様の性格、売却物件の状態を考慮して、何を最も重要視するかということになると思います。


【不動産業者の買取り】をお勧めする売主様
  1. 金額よりも時間優先
  2. 反響の度に、自宅を見てもらうのは嫌だ
  3. 引渡し後に不具合があっても責任を負いたくない
  4. 周辺の住民に知られず売却したい
  5. 面倒な手間や、先行投資はしたくない
  6. 売却したい物件がごみ屋敷になっている
  7. 利用するのに造成やよう壁が必要な物件である
  8. 早く購入者を決めて安心したい
  9. すぐに現金化したい

※このような売主様には、『買取り』をお勧め致します!

【個人向けの仲介】をお勧めする売主様
  1. 時間よりも金額優先
  2. 売却する物件が、特に加工の必要のない物件である
  3. まだ新しい建物である
  4. 週末の案内などに協力できる(居住中の場合)
  5. チラシやインターネット等に物件を掲載するのは構わない
  6. 残債が有り、売却金額に条件がある

※このような売主様には『個人向けの仲介』をお勧め致します!

☆ご意向を最優先に一緒に考えます。何でもご相談下さい。
          

業者買取による売却の流れ

①物件調査(基礎的調査)・価格査定

  • お客様からご相談頂いた不動産について基礎的調査(役所調査、法務局調査、現地下見等)を行います。
  • 物件調査後、取引事例、販売事例などに基づき売却予定不動産を査定させて頂き、査定書を作成し、弊社の査定価格、業者買取価格を提示致します。
  • 住宅やマンションの場合、内覧をお願いすることになります。
  • お客様から売却不動産の状況や権利関係について、詳しく教えて頂くこともあります。
↓

②契約条件の打ち合わせ

  • 不動産会社の買取金額でご納得を頂けましたら、契約条件を打合せさせて頂きます。
     (弊社が購入させて頂く場合は媒介契約は不要ですが、別の不動産会社が購入する場合は弊社と媒介契約を締結して頂きます。)
  • 測量、解体、手付金、引渡日など購入者側と売主側の希望を調整致します。
↓

③重要事項の説明、および売買契約の締結

  • 売主側と買主側で、価格やその他の条件に関して合意に至れば、売買契約手続等の準備に入ります。
  • 売買契約の締結に先立ち、売主様に「重要事項説明書」を用いて重要事項説明を行います。買主である不動産会社へは、事前に書類をお送りして確認して頂きます。
  • 売買契約締結に伴い「売買契約書」を作成し、弊社がその内容を売主側と買主側に対して説明し、署名押印頂きます。
  • 売主様は、売買契約時に契約の証拠金として手付金をお受け取り頂きます。
↓

④決済、引渡し等

  • 全ての準備が完了しましたら、引渡しの日程を調整していよいよ引渡し(決済)です。
  • 決済日当日、買主側の指定銀行にて、売主様は、残代金(売買代金から契約時に受領済みの手付金を差し引いた金額)、固定資産税等の日割り精算金などをお受け取り頂きます。現金で受け取るのか、振込なのか等事前にしっかりと打合せさせて頂きます。
  • 売主様は、登記識別情報(権利書)、印鑑証明書、本人確認書類、必要であれば住民票等をご用意頂き、所有権移転登記手続きを司法書士に委任して頂きます。
  • 売却不動産が戸建やマンションなどの場合は、その資料や鍵などもご準備頂く必要があります。
  • 登記費用、測量費用、仲介手数料等売却に係る経費をお支払い頂きます。
※不動産売却に関連する行為について

不動産の売却には、契約内容により様々な付随行為が必要になります。
土地の場合は、測量や建物の解体、農地転用の手続き、賃貸中の駐車場であればその解約手続き等々。
基本的な段取りは弊社で行いますが、どうしても売主様にお手続き頂く必要がある場合は、別途ご相談のうえ手続きを進めていきます。
必要な行為については、弊社で専門の業者をご紹介致しますが、もし売主様のお知り合いで専門家がみえ、そちらを利用したいということであればお気軽にその旨をお申し付け下さい。
またその付随行為には、別途費用が必要となります。

不動産売却におけるチェックポイント

土地

<土地の場合>
土地売却時の査定のポイントをお伝えします。

【地形は整形地か不整形地か?】
【高低差はあるのか、造成は必要か?】
【前面道路に給排水管が埋設されているか?】
【近隣に嫌悪施設等はないか?】


などがポイントになります。

土地を売却する場合、原則として購入者に境界の明示、越境の有無等を示すために、確定測量を行って引渡しを行うことになります。
但し、区画整理などで区画がはっきりしていて書類も有り、境界標が全て確認できる場合や法務局に地積測量図が備え付けられていて境界標が全て確認できる場合などは、その書類、状況を確認させて頂いたうえで測量を省略することもできます。

弊社では、そのような場合でも測量を行うことをお勧めする場合があります。
測量には費用がかかりますし売主様から「境界標があるのになぜ測量をしないといけないのか?」というようなご質問を頂くことがございます。

例えば、隣接地との境界線上にブロック塀が設置されているような場合、それが売主様のブロック塀なのか?隣接地所有者様のブロック塀なのか?それとも共有のブロック塀なのか?購入者とのトラブルを回避する為には、明確にする必要があります。ずっとその土地を管理されていた方やその取扱について書類が残っているような場合は事実関係がはっきりしていますが、相続などで取得された場合、良く分からないことがあります。

そのような場合には、測量を行い、書類を残したうえで取引をすることにより、次に購入される方が安心して建物を建てられることになりますし、後々のトラブルを回避する方法になると考えます。


チェック項目 ① 境界杭があるか?
② 境界線にあるブロック塀がお隣に越境しているか?
  またはお隣のブロック塀が売却対象地内に越境しているか?
③ 測量図はあるか?またお隣と交わした<覚書>や<確認書>があるか?
④ 隣接地との間に境界を廻るトラブルがあるか?
⑤ 過去に火災や事件事故がなかったか?
⑥ 土地を造成した際に、地中に土以外のものが混ざっていると聞いたことがあるか?
⑦ 産業廃棄物が埋まっていると聞いたことがあるか?
⑧ 周辺地域にて地盤沈下の話を聞いたことがあるか?
⑨ 周辺地域にて土壌汚染の話を聞いたことがあるか?
⑩ 周辺地域に嫌悪施設があるか?

戸建て

<戸建ての場合>
中古住宅売却時の査定のポイントをお伝えします。

【メンテナンスがしっかりされているか?】
【大切に使われているか?】
【劣化、損傷、不具合がどの程度あるか?】


などがポイントになります。

中古住宅を売却する場合、残地物、動産類の撤去は別とし、売主様が改装などを行う必要はなく、現状のままで引渡しを行う取引が一般的となります。但し、現在の状態については、購入者様に告知する義務があります。
例えば、水漏れがあるのにそれを伝えずに取引した場合、当然売主様に修復義務が発生してしまいます。但し、「水漏れしていますが、現状での取引です」ということを書類に明記していれば、その責任を回避することができます。

弊社の経験では、よほど重大な欠陥がなければ、さほど金額に影響は無いと思いますので、売却のご依頼時に売主様の知り得る情報を教えて下さい。
また、後々のトラブルの原因となることが多いのが、境界の問題です。隣地との越境関係や約束事などがあれば、併せてご相談頂ければ幸いです。


チェック項目 ① 水回りの設備(キッチン・風呂・トイレ)の状態
② 床・建具の傷、建て付け
③ 外装(外壁・屋根)の状態
④ サッシの歪み
⑤ 間取り
⑥ 駐車場の台数
⑦ お庭の手入れ状況
⑧ 境界杭の有無
⑨ 建築確認書類の有無

マンション

<マンションの場合>
中古マンション売却時の査定のポイントをお伝えします。

【管理会社の委託管理か?自主管理か?】
【どれくらいリフォームが必要になるか?】
【使い勝手の良い間取りかどうか?】


などがポイントになります。

中古マンションを売却する場合、対象マンションの過去の成約金額や築年数の似通った近隣マンションの取引事例が査定金額の目安となります。但し、マンションのグレードや間取り、マンション全体の管理状況なども総合的に判断し査定致します。そして最も重要なのが室内の状況です。その為、正確な査定となると室内を拝見させて頂く必要があります。時には、売却の為に、荷物等の撤去、クリーニング等をお願いすることもあります。
また住まれている方にしか分からない上下階や隣戸の騒音等についてお尋ねすることがあります。


チェック項目 ① 水回りの設備(キッチン・風呂・トイレ)の状態
② 床・建具の傷、建て付け
③ 外装(大規模修繕の予定・共有部分の修繕状況)
④ 間取り
⑤ 駐車場の継承(近隣の確保)
⑥ 隣接のお部屋の騒音等


賃貸マンション・アパートの不動産売却

賃貸マンション・アパートを所有している【オーナー】様の多くは悩みを抱えています。

・建物が古くなり、今後 多額の修繕費が必要となる
・賃貸アパートの供給過剰により、入居率が悪く採算がとれない
・建て替えをしたいが、古くからの入居者を立ち退かせる事が出来ない


今後必要となる「大規模修繕の支出」や「立ち退きの出来ない資産の相続」を考えますと、少しでも早い段階で処分されるべきお客様が増えていま す。特に古くからの賃貸借契約になりますと、余程の正当事由がなければ退去のお話しをすすめることが出来ないのです。このお話しばかりはお一人で悩まれて いても 解決できません。
どのようなご相談内容でも構いません。まずはご相談いただき、少しでもお悩みが解決できるように一緒に考えていきましょう。

アクセス

尾張旭市新居町上の田2849番地3
TEL:0120-07-1040(トーシン)
営業時間:9:00~19:00
定休日:水曜日

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